Faktaguide
Räkna ut belåningsgrad – formel och steg för steg
Räkna ut belåningsgraden manuellt med bolån och bostadsvärde. Förstå 50- och 70-procentsgränserna, värdering och nya bolåneregler 2026.
Du kan räkna ut belåningsgrad för hand genom att dividera din totala bolåneskuld med bostadens värde och sedan multiplicera med 100. Resultatet visar hur stor andel av bostadens värde som motsvaras av bolån.
Exempel: 1 800 000 kr i bolån och ett bostadsvärde på 2 500 000 kr ger 72 procents belåningsgrad eftersom 1 800 000 ÷ 2 500 000 × 100 = 72. Vill du skriva in dina egna belopp direkt finns vår interaktiva belåningsgradskalkylator.
Steg 1: hitta rätt lånebelopp
Utgå från den totala skuld som är säkrad med bostaden. Om du har flera bolånedelar med olika bindningstider ska de normalt summeras; du kan inte beräkna hela bostadens belåningsgrad utifrån bara en av lånedelarna.
Anta att du har ett rörligt bolån på 900 000 kronor och ett bundet bolån på 600 000 kronor. Den sammanlagda skulden blir 1 500 000 kronor. Har du även vanliga privatlån utan säkerhet i bostaden är de inte automatiskt en del av just belåningsgraden, men de kan påverka bankens totala kreditprövning.
Läser ni lånebeskedet tillsammans som två ägare ska ni inte räkna bara halva bostadslånet mot hela bostadens värde. Utgå från bostadens sammanlagda skuldsättning och hela värdet.
Steg 2: använd ett relevant bostadsvärde
Du behöver ett värde för bostaden, men det är viktigt att skilja på ett uppskattat marknadsvärde och det värde banken använder när den beräknar amortering och låneutrymme.
Vid köp är köpeskillingen ofta en naturlig utgångspunkt, förutsatt att den stämmer med bankens värdering. Vid ett senare tillfälle kan ett mäklarutlåtande ge en uppfattning om marknadsvärdet, men bankens amorteringsunderlag behöver inte uppdateras bara för att marknaden har stigit.
Enligt 13 § lag (2026:226) får en omvärdering som påverkar amorteringsbelopp eller låneutrymme som huvudregel göras först fem år efter köpet eller en sådan tidigare omvärdering. Vid väsentliga värdeförändringar av andra skäl än den allmänna prisutvecklingen kan undantag finnas.
Fråga banken vilket värde den faktiskt använder om du ska omförhandla amortering eller ansöka om ett tilläggslån.
Steg 3: beräkna procentsatsen
| Sammanlagt bolån | Bostadens värde | Beräkning | Belåningsgrad |
|---|---|---|---|
| 1 000 000 kr | 2 500 000 kr | 1 000 000 ÷ 2 500 000 × 100 | 40 % |
| 1 500 000 kr | 2 500 000 kr | 1 500 000 ÷ 2 500 000 × 100 | 60 % |
| 1 800 000 kr | 2 500 000 kr | 1 800 000 ÷ 2 500 000 × 100 | 72 % |
| 2 000 000 kr | 2 500 000 kr | 2 000 000 ÷ 2 500 000 × 100 | 80 % |
Beräkningen fungerar även om värdet sjunker. Om ett lån är större än bostadens uppskattade värde blir belåningsgraden över 100 procent. Det beskriver skuldsättningen i relation till värdet, men innebär inte att ett sådant nytt bolån får beviljas.
Steg 4: förstå amorteringsgränserna
Den 1 april 2026 trädde en ny lag om begränsning av bostadskrediter i kraft. Den generella miniminivån för amortering beror fortfarande på belåningsgraden:
- Högst 50 procent: inget allmänt lagstadgat minimibelopp enligt 7 § enbart på grund av belåningsgraden.
- Över 50 men högst 70 procent: normalt minst 1 procent per år.
- Över 70 procent: normalt minst 2 procent per år.
Amorteringen beräknas enligt lagen med utgångspunkt i ett amorteringsgrundande kreditbelopp, som kan skilja sig från dagens återstående skuld. Ett förenklat exempel på ett nuvarande lån om 1,5 miljoner kronor vid 60 procents belåning ger 15 000 kronor per år vid 1 procent, alltså cirka 1 250 kronor per månad. Kontrollera bankens faktiska amorteringsunderlag innan du använder beloppet i din budget.
Det tidigare extra amorteringskravet vid skuld över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten är avskaffat sedan april 2026. Det påverkar inte bankens skyldighet att kreditpröva lån. Den som fortfarande har ett avtal som bygger på äldre extraamortering bör kontakta banken om ändrade villkor; det behöver inte upphöra automatiskt.
Steg 5: skilj mellan köp och tilläggslån
Det finns två olika bolånetak sedan den 1 april 2026. Vid ett nytt bostadsköp är den högsta tillåtna belåningsgraden 90 procent. För att utöka en befintlig bostadskredit är taket 80 procent.
Anta att din bostad är värd 2 500 000 kronor enligt bankens godkända underlag och att dina befintliga bolån är 1 700 000 kronor. Det är 68 procents belåning. Teoretiskt motsvarar 80 procent av värdet 2 000 000 kronor och mellanskillnaden 300 000 kronor. Det är inte ett löfte om att banken beviljar ett tilläggslån: kreditprövning, amorteringsvillkor och värderingsregler gäller ändå.
Räkna inte på 90 procent för ett senare renoveringslån bara för att taket vid nya bostadsköp är 90 procent. Det är olika situationer.
Kan du sänka belåningsgraden?
Ja. Amortering minskar skulden. Om du exempelvis amorterar 100 000 kronor på ett lån om 1 800 000 kronor medan bostaden är värd 2 500 000 kronor sjunker belåningsgraden från 72 till 68 procent.
Ett högre bedömt bostadsvärde kan också ge en lägre beräknad kvot, men det är inte säkert att banken får använda den nya värderingen för att ändra det lagstyrda amorteringsbeloppet direkt. En renovering ger inte heller garanterat samma värdeökning som den kostar.
Om du funderar på extra amortering bör du samtidigt se till att du har en rimlig buffert. Den som binder alla tillgängliga pengar i bostaden kan behöva ta dyrare krediter för oväntade utgifter.
Skillnaden mot föreningens skuldsättning
För dig som köper bostadsrätt är det viktigt att inte blanda samman din privata belåningsgrad med bostadsrättsföreningens låneskuld per kvadratmeter. Föreningens skuld säger något annat om fastighetens och avgiftens ekonomiska risk. Den ersätter inte din egen låneberäkning.
För en djupare genomgång av amortering och bolånetak kan du prova belåningsgradskalkylatorn och läsa handpenning och kontantinsats. Använd bankens faktiska uppgifter inför beslut om lånevillkor.
Källor
Läs vidare
Fördjupa dig i Vi Ekonomi
Fördjupa dig i fler sakliga artiklar, förklaringar och guider inom våra ämnesområden.