Här är vad som gäller och vad du måste göra om du tänker köpa ut din sambo ur en gemensam bostad. Låt oss kort slå fast några konkreta fakta först: reavinstskatt är 22 procent vid vinst, lagfart på fastighet är 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kr, och mäklararvoden brukar ligga kring 1–3 procent eller 40 000–120 000 kr beroende på objekt. Det är banken som bestämmer om lån kan överföras och om låntagaren klarar nya amorteringskrav. Detta är vad du behöver göra och vad som påverkar summan när du köper ut sambo.
Vad innebär att köpa ut din sambo
Kort svar: du betalar den summa som motsvarar den andra partens andel av bostadens värde efter avdrag för fiktiva försäljningskostnader, skatt och lån.
Antingen gör ni en bodelning eller ett vanligt utköp. Vid bodelning räknas inneboende skatt bort och uppskov kan tas över, vid ett vanligt utköp deklarerar säljaren sin del och kan göra uppskov. Detta avgör hur mycket pengar som betalas ut och vem som får vilka skattemässiga följder.
Det är banken som avgör om lån kan övertas. Detta påverkar både likviditeten och om den som köper ut behöver komplettera med kontanter eller ta nya lån. Säkerställ att ni får skriftlig värdering och bankens besked om låneövertagande innan ni skriver avtal.
Hur räknar du ut priset när du ska köpa ut en sambo
Räkna marknadsvärde minus fiktivt mäklararvode, minus inneboende skatt, minus eventuellt uppskov och dela sedan enligt ägarandelarna.
Det här är vad du bör göra steg för steg. 1) Ta fram marknadsvärde — bjud hem 2–3 mäklare och ta ett snitt på värderingarna. 2) Bestäm ett rimligt fiktivt mäklararvode som ni drar av (normalt 1–3% eller ett fast belopp). 3) Räkna fram inneboende vinst: marknadsvärde minus inköpspris minus avdragsgilla renoveringar. Skatt på vinst = 22%.
Exempel: marknadsvärde 5 000 000 kr, fiktivt mäklararvode 80 000 kr, inneboende skatt 180 400 kr, lån 4 000 000 kr, ägarandel 50% → bodelningslikvid cirka 358 800 kr (efter att låndelen räknats bort). Använd dessa steg när du gör din kalkyl så att summan blir korrekt i överlåtelseavtalet.
När är bodelning bättre än ett vanligt utköp
Här är vad du ska tänka på. Bodelning passar om du vill slippa betala lagfart på fastighet (1,5% av köpeskillingen sparas vid bodelning) och om du vill att den inneboende skatten inte ska realiseras för den som lämnar bostaden. Den som tar över bostaden får i stället överta inköpspris och uppskov, vilket kan vara fördel eller nackdel beroende på din situation.
Vanligt utköp ger säljaren rätt att deklarera sin del och eventuellt göra uppskov, vilket kan vara fördelaktigt om säljaren planerar att köpa nytt boende och behöver kapital. Vill ni undvika skatteskulder att flytta mellan parterna eller har stora uppskov är det extra viktigt att planera och rådgöra med jurist eller revisor.
Hur fungerar banken och lån vid utköp
Banken måste godkänna att lån övertas. Detta innebär att banken gör en kreditprövning på den person som ska stå kvar. Om banken inte godkänner övertag så måste du antingen lösa lånet via kontanter, ta ett nytt lån eller hitta annan lösning. Detta är vad du måste göra innan du skriver kontrakt.
Amorteringar och räntevillkor påverkar månadsbelastningen. Banken kan kräva att ni amorterar enligt gällande regler och att relationen mellan lån och värde (belåningsgrad) hålls. Få alltid bankens bekräftelse skriftligt på att lånet kan övertas eller på vilka krav som ställs.
| Kostnadstyp | Procent / summa | Kommentar |
|---|---|---|
| Reavinstskatt | 22 % | På beskattningsbar vinst vid försäljning |
| Lagfart fastighet | 1,5 % + 825 kr | Gäller vid köp av fastighet, inte bostadsrätt |
| Mäklararvode (fiktivt) | 1–3 % eller 40 000–120 000 kr | Används som schablon i kalkyler för utköp |
| Uppskovsskattsexempel | 22 % av uppskovsbelopp | Uppskov övertas vid bodelning |
Det här är inte juridisk rådgivning. Men praktiskt råd: ta skriftliga värderingar, be banken om ett lånebesked (skriftligt) för övertag och skriv tydliga överlåtelseavtal. Det här är vad som sparar dig tid och pengar.
Vanliga frågor
Vad betyder samboegendom när jag ska köpas ut
Samboegendom är bostaden som ni båda haft som gemensam bostad. Om bostaden räknas som samboegendom ska den delas vid separation om inget samboavtal finns. Det påverkar hur utköpet eller bodelningen ska genomföras skattemässigt och juridiskt.
Kan jag ta över bolånet i samband med utköp
Ja, men banken måste godkänna dig som ensam låntagare. Banken gör en kreditprövning och kontrollerar att du klarar amortering och räntebetalningar. Få bankens godkännande skriftligt innan avtal undertecknas.
Hur räknas skatt vid bodelning
Vid bodelning räknas den inneboende vinsten fram men skatten realiseras inte för den som lämnar; istället tar köparen över inköpspris och eventuellt uppskov. Vid ett vanligt utköp deklarerar säljaren sin försäljning och betalar skatt enligt vanliga regler (22%).
Behöver vi jurist för att köpa ut sambo
Du behöver inte alltid anlita jurist, men det rekommenderas om det finns uppskov, stora lån, oenighet eller komplexa tillgångar. En jurist säkerställer att bodelningsavtal eller köpekontrakt är korrekt formulerade och att skatt och lagfart hanteras rätt.
Det här gör du nu
Kontakta två till tre mäklare och få värderingar för att fastställa marknadsvärdet. Kontakta din bank och be om ett skriftligt besked om möjligheten att ta över lån. Räkna bodelningslikvid eller utköpspris enligt metoden: marknadsvärde minus fiktivt mäklararvode minus inneboende skatt minus lån. Skriv ett överlåtelseavtal eller bodelningsavtal och ta hjälp av jurist om något är oklart.